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一個優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)理，要有必備的身體素質(zhì)、良好的文化知識底蘊外，還必須具備前瞻性的服務(wù)意識，設(shè)身處地的考慮業(yè)主的利益、保障業(yè)主利益的情況下去為企業(yè)謀發(fā)展。要當(dāng)好一個物業(yè)管理者，還要具備法律意識和服務(wù)能力，敬業(yè)的品德和團隊協(xié)調(diào)，扎實的知識功底和良好的運營思維，優(yōu)秀的團隊號召力和應(yīng)變能力。

01
法律意識和服務(wù)能力

作為物業(yè)管理者來說，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實施細則，如《物業(yè)管理條列》、《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法》、《物業(yè)收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業(yè)管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有條不紊地展開；

同時，物業(yè)管理者也必須掌握物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，以及收費標(biāo)準(zhǔn)、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業(yè)實務(wù)操作，做到有法可依。

住宅物業(yè)管理要正常面對社會方方面面的監(jiān)督和檢查，如街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門。所有這些公共關(guān)系都需要物業(yè)管理者必須具備一定的親和力，溝通協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力。

即便是一方面關(guān)系的僵化，都會產(chǎn)生各種各樣的后果，給物業(yè)管理處的正常運作帶來麻煩，而物業(yè)管理者與廣大業(yè)主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立威信，便于物業(yè)管理各項工作的順利開展?？蛻舴?wù)周全。服務(wù)是永恒的主題，應(yīng)樹立“永遠想在業(yè)主前面”的思想，認真觀察、了解業(yè)主的實際和潛在需求，延伸和拓展服務(wù)項目，確保服務(wù)內(nèi)容的多樣性，提升業(yè)主（客戶）的生活品質(zhì)和滿意度。

02
敬業(yè)的品德和團隊協(xié)調(diào)

“滿足廣大業(yè)主服務(wù)需求”應(yīng)視作一個最高目標(biāo)。就目前現(xiàn)狀來說，物業(yè)管理者應(yīng)該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質(zhì)，而且還必須要有敬業(yè)奉獻精神，要有吃苦在前精神。要使物業(yè)日常管理能夠正常運作，還需要考慮和預(yù)見本管理處所轄范圍內(nèi)的人和事，防患于未然，這就需要一個物業(yè)管理者全身心投入。

例如手機必須保證24小時開機；遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時，物業(yè)管理者不管風(fēng)吹雨打，必須趕到現(xiàn)場親自處理。要有模范者的姿態(tài)領(lǐng)導(dǎo)。必須身先士卒，模范遵守和執(zhí)行公司各項規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)和程序，忠于企業(yè)，勇于承擔(dān)責(zé)任，不推諉、不退縮。

一個物業(yè)管理處必是一個團隊，其人員包括管理員、保安人員、維修人員、保潔員工。一個物業(yè)管理處少則十幾個人，多則上百個人，要把這些來自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務(wù)的團隊，需要付出極大的心血來精心澆鑄。

如果沒有一定的組織協(xié)調(diào)能力，那么結(jié)果是可想而知的。全面管理，不求精通，但求全面。物業(yè)管理行業(yè)，外部關(guān)聯(lián)部門多，服務(wù)對象差異性大，服務(wù)內(nèi)容涉及門類雜，專業(yè)性和科技含量廣，內(nèi)部管理上員工層次多，行業(yè)整體職業(yè)素質(zhì)有待提高，對管理者的專業(yè)知識、管理技能和經(jīng)驗要求比較高。

03
扎實的知識功底和良好的運營思維

現(xiàn)在的物業(yè)的管理來說，普遍處于微利、保本或虧損狀態(tài)（在5年以上的住宅物業(yè)小區(qū)管理中表現(xiàn)得尤為突出）。同時，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)及收費率普遍不高，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)某些物業(yè)服務(wù)瑕疵或者是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的質(zhì)量問題，均認定為物業(yè)服務(wù)不到位，從而拒付物業(yè)費。

因此必須要用好、用足政策給予管理處的經(jīng)營平臺，來彌補物業(yè)管理處收費標(biāo)準(zhǔn)低、收費率普遍不高的欠缺。

作為一個包干制的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利應(yīng)該是企業(yè)所追求的主要目標(biāo)之一，而一個管理處經(jīng)常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經(jīng)費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學(xué)問的。

這就要求管理者具備一定的財務(wù)知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業(yè)管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。

04
優(yōu)秀的團隊號召力和應(yīng)變能力

面對十幾或上百名員工，能不能充分調(diào)動他們的主觀能動性是一個管理者所必備的能力之一。一個管理處除了必要的職責(zé)分工及制度管理以外，廣大員工的主觀能動性發(fā)揮的優(yōu)劣，很能體現(xiàn)管理者的管理水平高低。

如應(yīng)對突擊檢查時的合作精神；每個員工以管理處為家的敬業(yè)精神；獎罰措施的貫徹落實；員工發(fā)生臨時碰到的困難互幫互助精神；公開、公平的末位淘汰制建立和運作；首問責(zé)任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。有效運用各種管理手段，來保證管理處始終保持是一支高效、精干、能應(yīng)對各種突擊檢查與考核。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要嚴:堅持質(zhì)量第一的指導(dǎo)思想，實施標(biāo)準(zhǔn)化管理和規(guī)范化服務(wù)，將物業(yè)管理中的業(yè)主接待、保安、保潔和保修等專業(yè)服務(wù)內(nèi)容形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使每一項工作、每一個環(huán)節(jié)夠有章可循、有法可依，避免因人為因素造成操作過程的隨意性。

優(yōu)秀的物業(yè)管理者，也就是物業(yè)經(jīng)理還需要在社區(qū)、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)這三方的關(guān)系當(dāng)中謀求一個良性共贏的發(fā)展，讓三方都滿意，如果只是貪圖一時的利益，那么促進建設(shè)和諧社區(qū)就成了口號了，最后只能被其他物業(yè)公司取締掉！